Umwandlung zum multi-tenant-fähigen Bürogebäude
CANZLER – A SOCOTEC COMPANY steuerte im Auftrag von Sienna Investment Managers die Umwandlung des einst auf die Deutsche Telekom zugeschnittenen Bürogebäudes im Hamburger Überseering zur Multi-Tenant-Immobilie.
Erforderlich wurde die Maßnahme, da Teilflächen an den Versicherungskonzern Generali vermietet worden waren. Gleichzeitig ließ Sienna IM im gesamten Gebäude die technischen Voraussetzungen schaffen, um langfristig eine flexible Vermietbarkeit zu erzielen. Wir hatten dabei viele Schnittstellen und Vorgaben bei gleichzeitig engem Zeitrahmen zu berücksichtigen.
Generali bezog Ende 2023 insgesamt rund 11.000 qm des Bürogebäudes, die sich auf das 6. bis 8. Obergeschoss sowie Teile des Erdgeschosses verteilen. Dazu musste das für die Deusche Telekom konzipierte Gebäude mit 34.000 qm Nutzfläche multi-tenant-fähig umgebaut und für den Einbau mieterseitiger Technik hergerichtet werden. Neben der Trennung der Medien für die neuen Mietbereiche waren insbesondere Zugangs- und Überwachungssysteme umzurüsten und auf den künftigen Betrieb auszurichten.
Vor allem das Gebäudeleitsystem, das Sicherheitskonzept sowie die elektrischen Zugangs- und Überwachungssysteme lagen im Verantwortungsbereich der einstigen Alleinmieterin. Um den engen zeitlichen Rahmen für den Einzug von Generali einzuhalten, wurde CANZLER – A SOCOTEC COMPANY mit der Projektsteuerung der Maßnahme beauftragt. Ausschlaggebend war, dass wir mit dem Gebäude sehr gut vertraut sind, da Fachplaner damals bereits die mieterseitige Steuerung übernommen hatten.
Bild: © TAS Unternehmensgruppe / Lizenznehmer: SOCOTEC Building Solutions
Auf flexible Nutzung ausgerichet
Ziel war es, nicht nur die Flächen für die neue Mieterin zu separieren, sondern das gesamte Gebäude multi-tenant-fähig umzurüsten. Basis dafür bildete ein Medientrennungskonzept, welches die verschiedenen Sicherheits- und Corporate-Anforderungen der beiden Konzerne und die Vorgaben des Asset-Managements für eine flexible Vermietung vereint.
Eike Riggert, der zuständige Projektleiter von CANZLER – A SOCOTEC COMPANY, erläutert: „In diesem Konstrukt zwischen zwei Mietparteien und den Wünschen des Asset-Managers bestand die Herausforderung darin, viele zu koordinierende Schnittstellen und Anforderungen zu beachten und gleichzeitig einen engen Zeitplan aufgrund der mietvertraglich vereinbarten Fristen einzuhalten.“
Im Einzelnen wurde ein neues vermieterseitiges Zutrittskontrollsystem für die Türen, das Parkhaus, die Tiefgarage und Aufzüge verbaut. In den Allgemeinflächen wurden ein neutrales Gebäudebranding umgesetzt, die Konferenzflächen umgebaut und neue Regelungen für den Zugang geschaffen. Nun erfüllen eine Vereinzelungsanlage mit Anschluss an die Zutrittskontrolle sowie neue Videoüberwachungsanlagen und Einbruchmeldeanlagen die Sicherheitsansprüche beider Mieterinnen.
Ab dem ersten Obergeschoss wurde über alle Etagen hinweg eine Trennung der Medienversorgung innerhalb des Gebäudes umgesetzt. Diese erlaubt bei Bedarf eine kleinteilige Aufteilung für unterschiedliche Nutzer mit separater Zutrittskontrolle und getrennter Abrechnung sämtlicher Verbräuche. „Bei der Sanierung eines Gebäudes mit nur einem Nutzer ist es immer sinnvoll zu überprüfen, ob es sich multi-tenant-fähig umrüsten lässt, um dadurch langfristig eine Vermietbarkeit sicherzustellen“, schließt Riggert ab.
