Interview aus dem Immobilienmanager mit unserem Geschäftsführer von SOCOTEC Building Solutions, Andreas Masiorek
Im Gespräch mit Andreas Masiorek, Geschäftsführer SOCOTEC Building Solutions.
1. Wie positioniert sich das Unternehmen im herausfordernden Marktumfeld?
Die Herausforderungen sind groß: Hohe Baukosten und Zurückhaltung bei Investitionen treffen die Branche, während die Notwendigkeit wächst, Klimaziele umzusetzen. Wir agieren genau an dieser Schnittstelle: Wir helfen Bauherren, Bestandshaltern und Investoren,wirtschaftliche und technische Ziele zu vereinen.
Unsere Stärke liegt in der Verbindung von Architektur, Technische Gebäudeausrüstung, Tragwerksplanung und Nachhaltigkeitsberatung. Mit allen Disziplinen unter einem Dach entwickeln wir intelligente Lösungen für Zukunftsimmobilien. Die Umfirmierung von CANZLER zu SOCOTEC Building Solutions macht die Zugehörigkeit zur multidisziplinären
2. Welche Rolle spielt aktuell Nachhaltigkeit?
Nachhaltigkeit ist Teil jedes Projekts. Wir sehen aber auch: Viele Unternehmen wollen nachhaltig handeln, können es aber wirtschaftlich schwer umsetzen. Unser Ansatz ist, beides zusammenzubringen: nachhaltige und wirtschaftliche Machbarkeit. Wir entwickeln individuelle Lösungen, die auf technische Intelligenz setzen: regenerative Energieerzeugung, smarte Gebäudetechnik zur Bedarfsoptimierung und zielgerichtete Modernisierung.
Gerade im Bestandsbau zeigt sich, dass nicht immer eine umfassende energetische Sanierung die einzige Lösung ist. Oft lassen sich durch technische Optimierungen große Effekte bei der Energieeffizienz und der damit verbundenen CO2-Reduktion erzielen. Wenn Energie nachhaltig erzeugt wird, muss sie nicht zwanghaft eingespart werden. Klingt vielleicht ungewöhnlich, aber wer Energie CO2-neutral erzeugt, muss weniger dafür tun, sie zu sparen, weil sie nicht mehr klimaschädlich produziert wird. Entscheidend ist, CO₂-Emissionen zu vermeiden und vorhandene Ressourcen sinnvoll einzusetzen.
Nehmen wir als Beispiel, einen Baumarkt oder ein Möbelhaus, bei dem eine vollständige Dachsanierung bei gleichzeitiger Installation von Photovoltaikanlagen auf dem Dach aus statischen Gründen nicht möglich ist. Stattdessen könnten wir hier vorhandene Stellplätze nutzen und mittels PV verschatten, um dort Energie zu erzeugen. Gleichzeitig werden alte Gaskessel durch kaskadierende Wärmepumpen ersetzt, die sich in das bestehende System integrieren lassen und Besucherströme gemessen; um den Energieverbrauch für Luft, Wärme oder Kälte immer direkt an den tatsächlichen Bedarf anzupassen. So bleibt die vorhandene Infrastruktur – Rohrleitungen, Heizkörper und Verteilsysteme – weitgehend erhalten. Der Umbau konzentriert sich auf wenige zentrale Bereiche, sodass der laufende Betrieb meist ohne größere Einschränkungen weitergehen kann. Auf diese Weise wird ein Gebäude technisch und energetisch modernisiert, ohne dass der Eingriff maximal invasiv sein muss.
3. Wie funktioniert das Gebäude der Zukunft?
Für mich ist das Gebäude der Zukunft „intelligent“. Es reagiert auf Nutzung, Klima und Energiebedarf in Echtzeit. Vieles ist schon heute machbar. Ein Beispiel: Wenn an einem Montagvormittag im Januar ein Einkaufszentrum fast leer ist, reduziert sich der Lüftungsbedarf und der Wärmebedarf steigt – am darauffolgenden Samstagnachmittag ist es genau andersherum. Diese Anpassungsfähigkeit spart Energie und CO2, ohne Komfort zu einzubüßen.
Technisch bedeutet das: Sensorik, Regelungstechnik und Automation greifen ineinander. Gebäude reagieren dynamisch auf ihren tatsächlichen Bedarf, Wetter oder Komfortansprüche der Nutzer. Diese Entwicklung treiben wir voran, weil sie ökologisch und ökonomisch sinnvoll ist. Wir müssen die vorhandenen Gebäude nicht neu erfinden, sondern intelligenter machen und mit Verstand betreiben. Ein konsequentes Inbetriebmanagement über das erste Jahr nach Fertigstellung sowie ein Monitoring inkl. Abgleich mit der Planung
kann 10 bis 20 Prozent Energie sparen, ohne bauliche Maßnahmen. Die Gebäudeautomation spielt dabei eine zentrale Rolle: Sie schafft Transparenz, steuert Anlagen bedarfsgerecht und macht Effizienz messbar. Das erfordert Zusammenarbeit: Architekten, Ingenieure, Betreiber und Nutzer müssen an einem Tisch sitzen. Genau hier sehen wir unsere Aufgabe: Gebäude über ihren gesamten Lebenszyklus zu verstehen und zu optimieren.
4. Welche Schritte müssen wir auf diesem Weg gehen?
Wir müssen Planung, Bau und Betrieb stärker miteinander verzahnen. In der Praxis werden Gebäude oft anders betrieben, als sie geplant wurden, zum Beispiel mit deutlich höheren Verbräuchen als prognostiziert. Das lässt sich vermeiden, wenn man Gebäude nach der Inbetriebnahme begleitet, misst, analysiert und nachjustiert.
In der Vergangenheit wurden Gebäude meist so geplant, wie sie theoretisch genutzt werden sollten, etwa mit festen Betriebszeiten von Montag bis Freitag, tagsüber voll ausgelastet, nachts und am Wochenende heruntergefahren. In der Realität sieht das jedoch oft anders aus: Gebäude werden deutlich flexibler genutzt, Anlagen werden manuell flächendeckend auf andere Betriebszeiten nachjustiert und schon steigen die Verbräuche erheblich. Hier setzt moderne Gebäudeautomation an. Sie ermöglicht, den tatsächlichen Betrieb zu überwachen, zu vergleichen und bei Abweichungen gezielt gegenzusteuern, quasi ein Controlling für Energie und Technik. Begleitet man die Inbetriebnahme über ein Jahr hinweg, lassen sich Prognosen mit realen Werten abgleichen. So kann man erkennen, wo Einstellungen angepasst oder Prozesse optimiert werden müssen. Oft reichen schon kleine Korrekturen.
Das Problem liegt oft auch im Bruch zwischen den Phasen: Nach Fertigstellung des Bauprojektes endet die Arbeit der Planer und Bauverantwortlichen, während Betreiber und Nutzer übernehmen – meist ohne eingehendes Wissen über die Planungsgrundlagen. Dieses fehlende Know-how führt zu einem Wissensverlust, der Energie kostet. Genau hier sehen wir unsere Aufgabe: Gebäude über ihren gesamten Lebenszyklus zu begleiten, das Wissen aus Planung und Betrieb zu verbinden und die Systeme so zu steuern, dass sie wirklich effizient arbeiten.
5. Wie unterstützt SOCOTEC Building Solutions Immobilienunternehmen bei EU-Taxonomie und Energiestandards?
Wir unterstützen Eigentümer und Asset Manager dabei, ihre Immobilien EU-konform zu entwickeln. Schon beim Ankauf prüfen wir im Rahmen Technischer Due Diligence, wie ein Bestandsgebäude im Verhältnis zur EU-Taxonomie und zum CRREM-Pfad steht, also wie weit es von den Klimazielen entfernt ist. Darauf aufbauend erstellen wir Energie- und Resilienz Audits, die konkrete Maßnahmen aufzeigen, um Immobilien oder Portfolios in Richtung der CO2-Neutralität zu weiterzuentwickeln. So werden regulatorische Anforderungen zu klar planbaren Schritten.
In der Praxis geht es dabei häufig um eine übergeordnete Perspektive auf ganze Immobilienportfolios. Für Fonds- und Assetmanager ist entscheidend zu wissen, wo die eigenen Objekte aktuell stehen und wie weit sie noch von den EU-Klimazielen entfernt sind. Anhand dessen lässt sich ein Portfolio gezielt bewerten und strukturieren: Welche Gebäude sind bereits gut aufgestellt, wo lohnt sich eine Sanierung, und welche Objekte sind wirtschaftlich schwer an die Anforderungen anzupassen?
Genau hier setzen unsere Energie- und Resilienz Audits an. Sie schaffen eine verlässliche Entscheidungsgrundlage, um Bestände strategisch weiterzuentwickeln, sei es durch gezielte Investitionen, Optimierungsmaßnahmen oder die bewusste Trennung von nicht mehr zukunftsfähigen Immobilien. So verbinden wir technische Analyse mit strategischer Beratung und machen Nachhaltigkeit im Portfolio messbar und steuerbar.
